Inmuebles industriales: el primer semestre registró una leve recuperación

Según el último informe de Colliers Argentina, durante el transcurso de los primeros seis meses del año, el sector industrial sufrió una constante oscilación en su producción, que se mantuvo por debajo de lo observado durante el mismo período del año anterior. Sin embargo, muestra una recuperación coincidente con la estabilidad del tipo de cambio.

Centros Logísticos

El mercado de centros logísticos continúa en constante crecimiento. Con el ingreso de 161.184 m², el inventario se incrementó en un 9,68%, totalizando un stock de 1.825.832 m² rentables.

Las nuevas superficies del mercado se encuentran distribuidas en las zonas norte (75,2%) y oeste (24,8%) del Gran Buenos Aires. De esta manera, la zona sur disminuyó su porción aportada al stock en 2% con respecto al cierre del año 2018.

La distribución del inventario por tipo de inmueble no sufrió variaciones respecto del período anterior. Las superficies ingresadas correspondieron en un 75% a centros logísticos de categoría A (127.184 m²) y el 25% restante a aquellos de categoría B (34.000 m²), lo que no impactó en la repartición del total de metros.
Al finalizar el semestre, se registraron 231.230 m² disponibles para alquiler, dando como resultado una tasa de vacancia del 12,66%.
El análisis de los valores de alquiler sitúa al asking rent promedio en USD/m² 5,85, lo que implica un descenso de 11 centavos de dólar, continuando así con una ininterrumpida caída de los costos de renta iniciada a principios de 2018, momento en el cual el precio promedio se ubicó en USD/m² 7,60.

Cabe destacar que, a pesar de la variabilidad que se observó en los submercados, la zona sur de la provincia se erige como la mejor cotizada, dado que cuenta con un stock íntegramente de categoría A. Por el contrario, el sector oeste registró los precios más bajos, situación que se ve traccionada por una disponibilidad compuesta exclusivamente por inmuebles clase B.

Los centros logísticos clase A mostraron un decaimiento del5,40% en sus valores de renta, rompiendo la barrera de los 7 dólares para finalizar el semestre en USD/m² 6,83. Contrariamente, el precio promedio de alquiler de inmuebles categorizados como B percibió un incremento del 3,36%,
colocándose en USD/m² 4. Ambas orientaciones son consecuencia de la demanda que actuó de manera positiva sobre los inmuebles de inferiores características mientras que, sobre los clasificados como A, tendió a liberar superficies.

Al analizar la demanda, se observó que el mercado finalizó el primer semestre de 2019 con una absorción neta positiva de 71.741 m².
El mercado de centros logísticos se encuentra en una etapa caracterizada por un constante crecimiento.
En otro orden, actualmente se encuentran en estado de construcción poco menos de 396.000 m², de los cuales el 18,50% ingresarían al mercado ya ocupados. Hacia fines de este año, se espera la finalización del 49% de las superficies en obra, lo que introduciría 194.000 m² al inventario total.
El 76,5% de los inmuebles en construcción se ubican repartidos en el sur y norte del Gran Buenos Aires, lo que continuará agudizando la concentración de los espacios. Un 12,6% se encontrará en la región oeste, mientras que el restante 10,9% estarán dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Naves Industriales

El primer semestre concluyó con una oferta de 779.573 m² en naves industriales en alquiler, contabilizando un aumento del 6% con respecto al cierre de 2018.

Al examinar la disponibilidad, se observó que la distribución por tamaño de los inmuebles se mantiene estable. Las propiedades que no superan los 5 mil m² son aquellas que tuvieron menor influencia sobre la oferta total, aportando un 30% de las superficies. Asimismo, el 36% correspondió a las naves con plantas que rondan entre 5 mil m² y 10 mil m² y el restante 34% a los inmuebles que superan estos últimos metrajes. Esta paridad en la partición de los inmuebles ofrecidos al mercado según su dimensión, resulta de la histórica tendencia de mayor oferta de inmuebles de metrajes chicos. En el período analizado, del total de inmuebles disponibles, el 52% cuenta con menos de 5 mil m².
La oferta de naves en alquiler continúa polarizada en la zona norte del Gran Buenos Aires, donde se encuentra el 42% (325.154 m²) de los espacios disponibles. Por otra parte, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró el mismo aumento que la zona norte de la provincia (1%), aportando el 25% (192.319 m²) de las áreas ofrecidas para la renta.
En la zona sur se observó un descenso de 8 % en las superficies ofrecidas en alquiler, concentrando tan sólo el 14% de la disponibilidad total (111.574 m²).
En cuanto a los precios, se registró un asking rent promedio de USD/m² 4,49, mostrando un descenso de 0,68 dólares (13,15%) en comparación con el cierre del año anterior (USD/m² 5,17). La propensión a la baja en los valores de alquiler fue una constante en todas las zonas del mercado, con valores disímiles en un rango de precios que parte por debajo de los 2 dólares y se alza hasta superar los 10.
Continuando la tendencia histórica, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la región con los valores de renta más elevados del sector. Su asking rent promedio se alzó en USD/m² 5,75, disminuyendo un 10,15% (0,68 dólares) con respecto al período anterior (USD/m² 6,43).
Los valores de alquiler en el norte del Gran Buenos Aires sufrieron una caída del 16% (0,89 dólares), concluyendo con una media de USD/m² 4,67. En esta extensión del mercado se encontraron los precios iniciales de renta más elevados, los cuales superaron los USD/m² 10 en naves industriales ubicadas en el partido de Malvinas Argentinas.
La zona menos afectada por el descenso en los valores de alquiler fue el oeste del Gran Buenos Aires, cerrando el semestre con un asking rent promedio de USD/m² 4,31. La más damnificada, por otro lado, fue el sur del Gran Buenos Aires, con una caída del 23,02%, que deja como resultado un asking rent promedio de USD/m² 3,21.
Los descensos en los valores de alquiler del sector generaron variaciones en la tendencia de precios por zona. En este último estudio se registró cierta paridad en el asking rent promedio entre la zona norte y oeste del GBA, reduciéndose considerablemente la brecha histórica de precios entre estos sectores.

En lo que refiere a las naves ofrecidas para la venta, el mercado industrial cuenta con una disponibilidad de 640.624 m², 23 mil m² más que al cierre del 2018, lo que implica un incremento de la oferta del orden del 3,72%.

La oferta está compuesta predominantemente por propiedades de gran porte (más de 10 mil m²), que representan el 48% de las superficies ofrecidas. Del restante, el 32% corresponde a naves que rondan entre 5mil m² y 10 mil m² y la porción más pequeña (20%) pertenece a los inmuebles que no superan los 5 mil m².

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (130.274 m²) y el oeste del Gran Buenos Aires (122.315 m²) se caracterizaron por el incremento en sus disponibilidades en el 4% y 3% respectivamente, sumando entre ellas el 39% de las áreas totales disponibles para la comercialización de una manera prácticamente equitativa.

El sur del Gran Buenos Aires finalizó el semestre aportando el 18% (114.086 m²) de la disponibilidad total, siendo la región con la menor participación

El asking price promedio del mercado se situó en USD/m² 741,30 como consecuencia de un incremento del 4,65% en comparación con el semestre anterior.

Parques Industriales

La oferta de tierra dentro de los parques industriales se caracterizó por un incremento en la variabilidad de los asking price, lo cual expandió la brecha de precios en todas las zonas del mercado.En aquellos predios que cuentan con oferta, los valores de compra más bajos no se incrementaron, pero sí lo hicieron los más elevados.

La zona norte del Gran Buenos Aires mantiene la misma disparidad que mostraba períodos atrás en cuanto a sus valores de venta. En el área más central de este corredor (principalmente Pilar) los valores no bajaron de los USD/m² 50 y se alzaron hasta los USD/m² 160, uno de los más altos del mercado. Sin embargo, a medida que se pone el foco en la zona más alejada de la Capital Federal hacia Campana y Zárate, la oferta se cotizó considerablemente por debajo, con un rango de precios que inició en los USD/m² 30 y concluyó en USD/m² 100.

La región oeste de la provincia fue el corredor con menos lotes disponibles y continuó ofertando los espacios de tierra con los valores más bajos del mercado, por debajo de los 75 USD/m² y con una apertura de precios que no superó los 25 USD/m².

Por último, la zona sur del Gran Buenos Aires se caracterizó por las superficies de sus lotes disponibles: los más pequeños de la oferta (6.400 m² en promedio). En cuanto a precios de venta, se registraron grandes intervalos de precios en los distintos parques industriales.

En materia de disponibilidad, para la renta de naves industriales dentro de parques se repartió principalmente entre las zonas sur y norte del Gran Buenos Aires. Los valores de alquiler no presentan diferencias significativas entre las distintas zonas. Traccionado por la escasa disponibilidad, el asking price promedio en la zona oeste del Gran Buenos Aires se ubicó en USD/m² 4,38 como resultado de una escasa variabilidad en las distintas cotizaciones que lo componen, siendo el más elevado al cierre del semestre.

La zona sur, que contribuyó a la oferta con los inmuebles de mayor superficie, finalizó el período con un precio promedio de renta de USD/m² 4,33. Se encontraron cotizaciones de 2 a 7 dólares.De forma contraria a lo que usualmente se observa en el mercado por fuera de parques industriales, la zona norte del Gran Buenos Aires resultó la región con el menor asking rent del mercado (USD/m² 3,71).
Acerca de Colliers International

En Argentina, Colliers International cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio. Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.

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